Se c'è un posto dove venire a festeggiare la vita, allora quel posto è Madeira.
Tuttavia, comprare una proprietà a Madeira riguarda soprattutto la posizione, la posizione e la posizione.
Madeira è un'isola bellissima e affascinante che si presta perfettamente come rifugio per una casa vacanza. L'isola è caratterizzata da uno splendido paesaggio naturale, con imponenti montagne, scogliere frastagliate, foreste lussureggianti e deliziosi giardini fioriti. La gente di Madeira è accogliente e ospitale, il che riflette la natura rilassata e generosa dei portoghesi. L'isola è sicura (il crimine è praticamente inesistente), ha standard europei, comfort e valori, offrendo nel contempo un eccezionale rapporto qualità-prezzo.
Madeira ha un aeroporto internazionale che offre voli diretti alla maggior parte dell'Europa. Madeira ha attirato le compagnie aeree a basso costo a volare verso l'isola e questo ha significativamente ridotto il costo dei voli, con biglietti molto economici disponibili se acquistati con anticipo.
La maggior parte delle tariffe si basano sul valore fiscale (valor tributável) della proprietà, che di solito è molto inferiore al prezzo effettivo pagato.
La maggior parte delle tasse è pagata dall'acquirente.
Di seguito sono descritte le diverse fasi necessarie per acquistare una proprietà in Portogallo:
Il programma governativo 'Simplex'
Dal gennaio 2009 il governo portoghese sta attuando una riforma chiamata SIMPLEX, progettata per ridurre la burocrazia, modernizzare i servizi pubblici e ridurre l'onere amministrativo sulle imprese e sui cittadini.
Diverse riforme sono già state attuate, come la Legge nº 116 - 2008, grazie alla quale Notai (Notários), Avvocati (Advogados), Ufficiali giudiziari (Solicitadores), Camere di Commercio e Industria (Câmaras de Comercio e Indústria) e Uffici di Registrazione (Serviços de Registo) hanno ora la competenza per occuparsi, testimoniare, controllare e controllare la legalità degli atti e dei contratti di qualsiasi transazione immobiliare o ipotecaria.
La registrazione catastale, il pagamento delle tasse o le ulteriori formalità sono state semplificate anche grazie a un servizio online chiamato "Casa Pronta".
PASSI DELL'ACQUISTO
• Selezione di un avvocato indipendente qualificato.
• Ottenimento di un numero fiscale attraverso una società di rappresentanza fiscale professionale.
• Acconto di una parte del prezzo concordato per togliere la proprietà dal mercato.
• L'avvocato raccoglierà quindi tutti i documenti della casa per verificare che tutto sia in ordine. Se si richiede un mutuo portoghese, è consigliabile ottenere un'offerta dalla banca prima che venga stipulato il Contratto Preliminare.
• Il Contratto Preliminare viene redatto dall'avvocato dell'acquirente e firmato dal venditore e dall'acquirente. Se si utilizza una banca per finanziare l'acquisto, si consiglia che il contratto venga fatto per 90 giorni fino al rogito.
• Il rogito finale viene redatto in presenza di un'entità competente per legalizzare l'atto il venditore, l'acquirente (entrambi possono essere rappresentati da un avvocato, con procura) e un rappresentante della banca (in caso di finanziamento con un mutuo).
• Registrazione dell'atto presso il Conservatório do Registo Predial.
COSTI LEGATI ALL'ACQUISTO
IMPOSTA SUL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ
Residente Permanente (Risiede almeno 183 giorni a Madeira)
Casa Vacanze
Onorari legali
Onorari degli avvocati (tra 500€ e l'1% del prezzo di acquisto)
Contratto Preliminare
Il Contratto Preliminare stabilisce i termini della transazione come l'identità del proprietario, una descrizione dettagliata della proprietà e dei confini del terreno, i numeri di registrazione e di tassazione, il prezzo di acquisto, il deposito e la data di completamento.
Di solito, il contratto viene firmato entro 30 giorni dalla data della prenotazione. In questa fase l'acquirente dovrebbe normalmente aspettarsi di versare un deposito, che è negoziabile (tra il 10% e il 30% è prassi comune).
In Portogallo, le parti diventano legalmente vincolate con la firma di questo Contratto Preliminare di Compravendita (Contrato de Promessa de Compra e Venda), che stabilisce i termini della transazione: dettagli della proprietà, prezzo, modalità di pagamento, data di completamento, garanzie, penali, ecc.
Fino a quando tale contratto non viene firmato, il venditore non è impegnato e può cambiare idea. È utile ricordare che possono essere aggiunte clausole condizionate nel contratto preliminare al fine di proteggerti da eventi che sfuggono al tuo controllo e per evitare di perdere il tuo deposito. Ad esempio: ottenere un mutuo o ottenere un permesso di costruzione e una licenza edilizia.
· Deposito: Se l'acquirente decide di ritirarsi dalla vendita, perderà il valore del deposito. Se si tratta del venditore, questi rimborserà l'acquirente del valore del suo deposito e pagherà una compensazione pari solitamente all'importo del deposito.
· Documenti Richiesti:
· Controllo Finale: Prima di firmare il rogito finale, è importante fare un controllo finale per assicurarsi che la proprietà sia ancora nello stesso stato in cui è stata negoziata con il venditore.
· Rogito (Escritura)
Se hai richiesto un prestito bancario, dovrai registrare il mutuo presso il Conservatório do Registo Predial insieme alla registrazione provvisoria dell'acquisizione.
Poi, e previo pagamento dell'imposta sul trasferimento della proprietà (IMT), sarai pronto per firmare il Rogito (Escritura).
Sarà firmato davanti a un'entità competente per legalizzare l'atto
L'entità competente verificherà l'identità delle parti e la validità della transazione, sia legalmente che da un punto di vista fiscale. Questo è il documento che conferisce all'acquirente il titolo di proprietà corretto. La registrazione della tua nuova casa è l'atto più importante nell'acquisto di una proprietà in Portogallo perché la proprietà sarà opponibile ai terzi solo dopo essere stata registrata presso il Conservatório do Registo Predial.
COMPRA IN PIANO
L'acquisto di una nuova proprietà ancora in fase di progettazione sta diventando sempre più popolare in Portogallo poiché offre all'acquirente un forte sconto e spalma il pagamento durante il processo di costruzione.
Vantaggi:
· Acquistare con uno sconto con pagamenti dilazionati durante l'intera durata della costruzione.
· Al momento del completamento della costruzione è probabile che il valore della proprietà aumenti immediatamente, risultando in un profitto.
· Essendo di nuova costruzione, i costi di manutenzione e/o ristrutturazione sono previsti essere minimi.
· Essere uno dei primi acquirenti in un nuovo sviluppo offre di solito l'opportunità di selezionare tra le migliori proprietà in termini di posizione, orientamento solare o caratteristiche uniche.
· Alcuni promotori permetteranno all'acquirente di personalizzare la proprietà durante il processo di costruzione.
Svantaggi:
· Il mercato potrebbe crollare durante il periodo di costruzione rendendo difficoltoso l'affitto o la rivendita.
· La proprietà consegnata potrebbe non essere esattamente come previsto.
· Le scadenze di costruzione potrebbero slittare.
· Lo sviluppatore potrebbe andare in bancarotta.
Processo di acquisto
Di solito ci sono quattro passaggi di base:
· Prenotazione. All'acquirente verrà chiesto di versare un deposito (di solito il 10 per cento) è richiesto. Il contratto deve contenere:
o piano temporale per il completamento della proprietà
o pianificazione dei pagamenti (ad es.: completamento della struttura 20%, completamento del tetto 20%, completamento dell'interno 20%, completamento finale 20%)
o penali per il mancato completamento, garanzie per i lavori edili, dettagli della polizza assicurativa del costruttore (che funge da garanzia per il mancato completamento)
o copia dei piani e disegni
o una clausola che trattiene una parte del pagamento (ad es.: 10%) per un certo periodo di tempo (di solito da 6 a 12 mesi) come garanzia contro difetti edilizi rilevati dopo l'ingresso nella proprietà.
· Completamento della costruzione: quando i lavori di costruzione sono terminati.
· Completamento legale: quando viene pagato il saldo del prezzo di acquisto.
COSTRUIRE LA CASA DEI TUOI SOGNI
Costruire una nuova casa è un processo lungo e richiede preparazione prima di iniziare la costruzione. Molti argomenti devono essere analizzati attentamente al fine di evitare costosi errori.
Budget
Prima di tutto, devi determinare quanto puoi spendere e valutare l'intero costo della costruzione. Se hai bisogno di un mutuo, verifica con un istituto finanziario l'importo del prestito, la sua durata e la tua capacità finanziaria di restituirlo.
Il terreno
Quando sia il terreno che i piani di costruzione sono stati selezionati, sarà necessario inserire il progetto nel lotto scelto al fine di creare la perfetta adattabilità. Ricorda che la configurazione delle stanze, la posizione delle finestre, la posizione dell'accesso carrabile e molti altri elementi di progettazione saranno influenzati dal terreno su cui costruire. Un altro aspetto importante è che dovrai rispettare i regolamenti edilizi della regione. Dovrai anche indagare su fattori come la condizione del suolo, il drenaggio e i piani di infrastrutturazione a medio termine per la regione (PDM). Al comune, devi verificare:
· Il Piano Direttore Comunale (PDM – Plano Director Municipal) che viene definito ogni 10 anni e definisce le aree e lo sviluppo delle nuove infrastrutture da costruire.
· La percentuale di costruzione che puoi realizzare sul lotto e l'eventuale esistenza di altre restrizioni edilizie.
Il piano di costruzione
Puoi chiedere a un architetto individuale di progettare su misura la tua casa in base alle tue specifiche o utilizzare piani prefabbricati da un catalogo che soddisfino le tue esigenze. Una casa progettata su misura è creata specificamente per la tua famiglia, secondo i tuoi gusti, ma sarà più costosa da costruire. Quando prelevato da un piano prefabbricato, il costruttore può apportare piccole modifiche alle dimensioni della stanza, allo stile o ad altri dettagli a costo minore.
Selezione del team di professionisti
Un buon modo per selezionare un architetto (arquitecto), un costruttore (construtor) o qualsiasi altro professionista, è chiedere alle persone del luogo in cui puoi fidarti o ai proprietari di proprietà nella zona. · Un topografo, per confermare i confini del terreno così come la sua declività.
· Un architetto o un progettista di case, per progettare o adattare i piani di costruzione. Se desideri confermare che il tuo architetto sia pienamente autorizzato, puoi verificarlo presso l'Ordine degli Architetti.
· Un ingegnere per la supervisione dei lavori specializzati (stabilità del suolo, elettricità, gas, fognature, acque reflue, telecomunicazioni, comportamento termico e acustico dell'edificio).
· Un costruttore generale per la costruzione della casa.
· Un geometra per garantire che il costruttore svolga il suo lavoro secondo i piani e le specifiche.
Il Contratto
Un contratto scritto firmato dall'acquirente, dal costruttore e dall'architetto è obbligatorio. Comprende una descrizione dettagliata del progetto (Caderno de Encargos) e una copia di tutti i contratti subappaltati (elettricità, fognature, ...). Qualsiasi modifica al progetto dovrebbe essere fatta per iscritto, firmata e allegata al contratto. Ricorda di leggere l'intero contratto e di avere tutte le domande risposte. Non pagare mai più di quanto indicato nel contratto. È saggio avere una clausola nel contratto che trattiene durante 6 a 12 mesi dopo il completamento, una parte del pagamento totale (di solito dal 3% al 5%) come garanzia per garantire che il costruttore risolva tutti i difetti edilizi riscontrati durante quel periodo. Il costruttore dovrebbe presentare un contratto assicurativo che copra l'acquirente in caso di sua bancarotta o in caso di non completamento dell'edificio. Il contratto dovrebbe contenere: · Il nome completo dell'appaltatore, l'indirizzo, il numero di telefono e il numero di licenza professionale (Nº de Álvara) che può essere verificato attraverso l'Istituto Nazionale Edilizia e Immobiliare (IMPIC).
· Una descrizione dettagliata dei lavori da eseguire specificando i materiali da utilizzare: qualità, quantità, peso, colore, dimensione, marca, ecc.
· Le date di inizio e di completamento.
· Preventivi finali (orçamentos) dei subappaltatori con tutti i costi discriminati.
· Come, quanto e quando verranno effettuati i pagamenti.
· Una clausola penale per il ritardo nel completamento.
· Eventuali garanzie e garanzie di qualità del lavoro.
· La descrizione delle operazioni di pulizia e rimozione detriti al termine della costruzione.
· La designazione di un tribunale arbitrale in caso di controversia.
Autorizzazioni amministrative, licenze e ispezioni
Il progetto e i lavori speciali (stabilità, elettricità, gas, fognature, acque reflue, telecomunicazioni, comportamento termico e acustico dell'edificio) devono essere presentati al comune locale che ha l'autorità per concedere l'approvazione del progetto e l'autorizzazione a procedere con la costruzione (Licença de Óbras) ma deve inoltrare i lavori speciali alle entità competenti per l'approvazione. I diversi passaggi sono:
· Richiesta di connessione idrica e fognaria presso gli SMAS (Serviços Municipalizados de Àgua e Saneamento).
· Richiesta di connessione elettrica a EDP (Electricidade de Madeira).
· Richiesta di connessione telefonica a PT (Portugal Telecom).
· Ispezione da parte dell'autorità idrica e fognaria.
· Ispezione da parte dell'autorità energetica.
· Ispezione da parte dell'autorità delle telecomunicazioni.
· Connessioni idriche e fognarie.
· Connessione elettrica.
· Connessione telefonica.
Costruzione
La costruzione può iniziare quando tutte le autorizzazioni e le licenze sono state ottenute e il finanziamento è stato garantito. Gli ispettori comunali e gli ispettori delle infrastrutture devono esaminare i lavori a vari stadi della costruzione. Alcuni saranno richiesti dalla legge e altri dall'assicurazione. Può essere necessaria una garanzia di qualità del lavoro e alcune di queste garanzie richiederanno ispezioni ogni 6 o 12 mesi. Alla fine della costruzione, il geometra dovrà fare un rapporto finale e l'architetto o il progettista della casa dovrà rilasciare un Certificato di Abitabilità (Habitação).
Costo della costruzione
Determinare il costo di costruzione per metro quadrato può essere un punto di partenza utile. Puoi chiedere a un professionista locale del settore edilizio per una stima dei costi o contattare un architetto locale. Dovresti assicurarti che tutti i costi siano inclusi in questa stima: fondamenta, muratura, piastrelle, porte, finestre, idraulica, elettricità, isolamento, pittura, ecc. Una volta ottenuta una stima approssimativa, puoi moltiplicare il costo per il numero di metri quadrati che pensi di costruire.
Finanziamento
Il finanziamento per la costruzione di una casa funziona in modo diverso da quello per l'acquisto di una casa già costruita. Le banche offriranno un prestito per la costruzione in base al valore stimato della casa una volta completata, ma scatteranno i pagamenti in più tranche (di solito 4). In genere, dovrai avere un importo iniziale in contanti da usare per l'acquisto del terreno, per il costo del progetto e come anticipo per i lavori. La maggior parte delle banche concederà un prestito fino al 60-70% del valore della casa finita.
Manutenzione
La manutenzione della tua casa in Madeira sarà in parte determinata dall'ubicazione della tua proprietà e dalle condizioni meteorologiche locali. Tuttavia, anche le condizioni generali della tua casa e l'età della proprietà influenzeranno la manutenzione necessaria. Assicurati di mantenere il tuo immobile in buone condizioni per mantenere il suo valore.
