Если есть место, куда можно приехать и отпраздновать жизнь, то это место - Мадейра.
Однако для покупки недвижимости на Мадейре важно местоположение, местоположение, местоположение.
Мадейра - красивый и удивительный остров, который является прекрасным местом для отдыха. На острове потрясающие природные пейзажи: массивные горы, зубчатые скалы, пышные леса и восхитительные цветочные сады. Жители Мадейры гостеприимны и радушны, что отражает непринужденный и щедрый характер португальцев. Остров безопасен (преступность практически отсутствует), имеет европейские стандарты, комфорт и ценности, обеспечивая при этом исключительное соотношение цены и качества.
На Мадейре есть международный аэропорт, который обеспечивает прямые рейсы в большинство стран Европы. Мадейра привлекла к полетам на остров бюджетные авиакомпании, что значительно снизило стоимость перелетов, и при заблаговременной покупке билетов можно приобрести очень дешевые билеты.
Большинство сборов основано на фискальной стоимости (valor tributável) недвижимости, которая обычно намного ниже фактической цены.
Большинство налогов оплачивает покупатель.
Ниже описаны различные шаги, которые необходимо предпринять при покупке недвижимости в Португалии:
Государственная программа "Симплекс
С января 2009 года португальское правительство проводит реформу под названием SIMPLEX, направленную на сокращение бюрократического аппарата, модернизацию государственных служб и снижение административного бремени для компаний и граждан.
Различные реформы уже реализованы, например, Закон № 116 - 2008, согласно которому нотариусы (Notários), адвокаты (Advogados), судебные приставы (Solicitadores), торгово-промышленные палаты (Câmaras de Comercio e Indústria) и отделы регистрации (Serviços de Registo) теперь имеют право заниматься, свидетельствовать, проверять и контролировать законность действий и договоров любой сделки с недвижимостью или ипотекой.
Регистрация земли, уплата налогов или дополнительные формальности также были упрощены благодаря онлайн-сервису под названием "Casa Pronta". "
ЭТАПЫ ПОКУПКИ
- Выбор независимого квалифицированного юриста.
- Получение фискального номера через профессиональную фискальную представительскую компанию.
- Внесение части оговоренной цены для того, чтобы снять недвижимость с продажи.
- Затем адвокат соберет все документы на дом, чтобы проверить, все ли в порядке. При подаче заявки на португальскую ипотеку рекомендуется получить предложение от банка до заключения договора.
- Контракт составляется адвокатом покупателя и подписывается продавцом и покупателем. Если для финансирования покупки используется банк, рекомендуется заключить контракт на 90 дней до составления акта купли-продажи.
- Окончательный акт составляется в присутствии компетентного субъекта для легализации акта продавцом, покупателем (обоих может представлять адвокат, с доверенностью) и представителем банка (в случае финансирования с помощью ипотеки).
- Регистрация договора в Национальном земельном реестре (Conservatória do Registo Predial).
РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОКУПКОЙ
НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ СОБСТВЕННОСТИ
Постоянный житель (проживающий на Мадейре не менее 183 дней)
Начиная с 115.509 € 0 0,00
Дом отдыха
Судебные издержки
Гонорары адвокатов (от 500 евро до 1% от покупной цены)
Промиссный договор
В Промиссном контракте излагаются условия сделки, такие как личность владельца, подробное описание недвижимости и границ участка, регистрационные и налоговые номера, цена покупки, задаток и дата завершения сделки.
Обычно контракт подписывается в течение 30 дней с даты резервирования. На этом этапе от покупателя обычно ожидают внесения задатка, который можно обсудить (от 10% до 30% - обычная практика).
В Португалии стороны вступают в договорные отношения с подписанием договора купли-продажи (Contrato de Promessa de Compra e Venda), в котором излагаются условия сделки: сведения о недвижимости, цена, способ оплаты, дата завершения сделки, гарантии, штрафы и т.д.
До подписания такого договора продавец не несет обязательств и может передумать. Полезно помнить, что в вексельный контракт могут быть добавлены условные пункты, чтобы защитить вас от событий, не зависящих от вас, и предотвратить потерю вашего депозита. Например: Получение ипотеки или получение разрешения на планирование и лицензии на строительство.
- Депозит: Если покупатель решит отказаться от продажи, он потеряет стоимость депозита. Если это касается продавца, он возместит покупателю стоимость его депозита и выплатит компенсацию, которая обычно равна сумме депозита.
- Необходимые документы:
- Окончательная проверка: Непосредственно перед подписанием окончательного акта важно провести окончательную проверку, чтобы убедиться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и во время переговоров с продавцом.
- Документ (Escritura)
Если вы обратились за банковским кредитом, вам необходимо зарегистрировать ипотеку в Национальной регистрационной палате земельных участков (Conservatória do Registo Predial) вместе с предварительной регистрацией приобретения.
Затем, после уплаты налога на передачу (IMT), вы будете готовы подписать договор (Escritura).
Он будет подписан в компетентной организации для легализации акта.
Компетентная организация проверит личность сторон и действительность сделки, как с юридической, так и с налоговой точки зрения. Именно этот документ дает покупателю право собственности на недвижимость. Регистрация вашего нового дома является самым важным действием при покупке недвижимости в Португалии, поскольку право собственности будет иметь силу в отношении третьих лиц только после регистрации в Национальном земельном реестре (Conservatória do Registo Predial).
ПОКУПКА ВНЕ ПЛАНА
Покупка новой недвижимости еще на стадии планирования становится все более популярной в Португалии, так как это позволяет покупателю получить значительную скидку и распределить платежи в процессе строительства.
Преимущества:
- Покупка со скидкой с распределением платежей на время строительства.
- К моменту завершения строительства стоимость недвижимости, скорее всего, возрастет, что сразу же приведет к прибыли.
- Поскольку недвижимость построена недавно, затраты на обслуживание и/или реконструкцию будут минимальными.
- Быть одним из первых покупателей в новом комплексе обычно дает возможность выбрать среди лучших объектов недвижимости с точки зрения расположения, ориентации на солнце или уникальных особенностей.
- Некоторые застройщики разрешают покупателю индивидуализировать недвижимость в процессе строительства.
-
Недостатки:
- Рынок может упасть во время строительства, что затрудняет аренду или перепродажу.
- Сданный объект может оказаться не совсем таким, как ожидалось.
- Сроки строительства могут быть сорваны.
- Застройщик может стать банкротом.
Процесс покупки
Обычно существует четыре основных этапа:
- Резервирование. Покупателя попросят внести задаток (обычно 10 процентов). Контракт должен содержать:
o график завершения строительства объекта недвижимости
o сроки платежей (т.е.: завершение строительства 20%, завершение крыши 20%, завершение внутренней отделки 20%, окончательное завершение 20%)
o штрафные санкции за невыполнение работ, гарантии на строительные работы, детали страхового полиса застройщика (действующего как гарантия от невыполнения работ)
o копия планов и чертежей
o пункт об удержании части оплаты (например, 10%) в течение определенного периода времени (обычно от 6 до 12 месяцев) в качестве гарантии от строительных дефектов, обнаруженных после въезда в дом.
- Завершение строительства: когда строительные работы закончены.
- Юридическое завершение: когда выплачивается остаток покупной цены.
СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА ВАШЕЙ МЕЧТЫ
Строительство нового дома - это длительный процесс, требующий подготовки до начала строительства. Многие вопросы должны быть тщательно проанализированы, чтобы избежать дорогостоящих ошибок.
Бюджет
Прежде всего, вы должны определить, сколько вы можете потратить, и оценить всю стоимость строительства. Если вам нужен ипотечный кредит, уточните в финансовом учреждении сумму кредита, его срок и ваши финансовые возможности по его выплате.
Земля
После выбора участка и поэтажных планов вам нужно будет вставить план на выбранный участок, чтобы создать его соответствие. Имейте в виду, что конфигурация комнат, расположение окон, расположение подъездной дороги и многие другие элементы дизайна будут зависеть от участка, на котором вы строите.
Еще один важный аспект заключается в том, что вам придется соблюдать строительные нормы и правила региона. Вам также необходимо изучить такие факторы, как состояние почвы, дренаж и среднесрочные планы развития инфраструктуры региона (PDM).
В муниципалитете вам необходимо проверить:
- Муниципальный генеральный план (PDM - Plano Director Municipal), который разрабатывается каждые 10 лет и определяет районы и новые объекты инфраструктуры, подлежащие строительству.
- Процент застройки, который вы можете построить на участке, и возможное наличие других ограничений на строительство.
Поэтажный план
Вы можете обратиться к индивидуальному архитектору для разработки индивидуального проекта дома на основе ваших собственных спецификаций или использовать готовые планы из каталога, которые отвечают вашим требованиям. Дом, спроектированный на заказ, создается специально для вашей семьи по вашему вкусу, но его строительство обойдется дороже. При использовании готового плана строитель может внести небольшие изменения в размеры комнат, стиль и другие детали, не требующие больших затрат.
Выбор команды профессионалов
Хороший способ выбрать архитектора (arquitecto), строителя (construtor) или любого другого специалиста - спросить местных жителей, которым вы можете доверять, или владельцев недвижимости в этом районе.
- Топографа, чтобы подтвердить границы участка, а также его уклон.
- Архитектора или дизайнера дома, чтобы разработать или адаптировать поэтажные планы. Если вы хотите убедиться, что ваш архитектор полностью лицензирован, вы можете проверить это в Ассоциации архитекторов.
- Инженер для надзора за специализированными работами (стабильность почвы, электричество, газ, канализация, сточные воды, телекоммуникации, тепловое и акустическое поведение здания).
- Генеральный строитель для строительства дома.
- Геодезист для обеспечения того, чтобы строитель выполнял свою работу в соответствии с планами и спецификациями.
Контракт
Письменный контракт, подписанный покупателем, строителем и архитектором, является обязательным. Он включает в себя подробное описание проекта (Caderno de Encargos) и копию всех договоров субподряда (электричество, канализация, ...).
Любые изменения в проекте должны быть сделаны в письменной форме, подписаны и приложены к договору. Не забудьте прочитать весь договор и получить ответы на все вопросы. Никогда не платите больше, чем указано в договоре. Разумно включить в контракт пункт об удержании в течение 6-12 месяцев после завершения строительства части общей суммы оплаты (обычно от 3% до 5%) в качестве гарантии того, что застройщик устранит все строительные дефекты, возникшие в этот период.
Застройщик должен представить договор страхования, который покроет покупателя в случае его банкротства или в случае незавершения строительства.
Договор должен содержать:
- Полное имя подрядчика, его адрес, номер телефона и номер профессиональной лицензии (Nº de Álvara), который можно проверить через Национальный институт строительства и недвижимости (IMPIC).
- Подробное описание предстоящих работ с указанием используемых материалов: качество, количество, вес, цвет, размер, название марки и т.д.
- Сроки начала и завершения работ.
- Окончательные расценки (orçamentos) субподрядчиков с указанием всех расходов.
- Как, в каком размере и когда будут производиться платежи.
- Положение о штрафах за несвоевременное завершение работ.
- Любые гарантии и гарантии качества работ.
- Описание уборки и вывоза строительного мусора по окончании строительства.
- Назначение третейского суда в случае возникновения споров.
Административные разрешения, лицензии и инспекции
Проект и специальные работы (стабильность, электричество, газ, канализация, сточные воды, телекоммуникации, тепловые и акустические характеристики здания) должны быть представлены в местный муниципалитет, который имеет право утвердить проект и выдать разрешение на продолжение строительства (Licença de Óbras), но должен направить специальные работы в соответствующие органы для утверждения.
Различными этапами являются:
- Заявление на подключение к водопроводу и канализации в SMAS (Serviços Municipalizados de Àgua e Saneamento).
- Заявление на подключение к электросети в EDP (Electricidade de Madeira).
- Заявление на подключение телефона в PT (Portugal Telecom).
- Инспекция органа по водоснабжению и канализации.
- Инспекция органа по электроснабжению.
- Проверка телекоммуникационного органа.
- Подключение к водопроводу и канализации.
- Подключение электричества.
- Подключение телефона.
- Заключительная проверка для получения муниципальной лицензии на проживание (Licença de Habitação).
- Регистрация здания в Национальном земельном реестре (Conservatória do Registo Predial).
Гарантии
Согласно португальскому законодательству, застройщики несут ответственность за мелкие дефекты в течение одного года после завершения строительства и пяти лет за структурные дефекты.
Заключительные шаги
После завершения строительства застройщик должен запросить муниципальную лицензию на проживание (Licença de Habitação), подтверждающую, что местные власти (Câmara Municipal) проверили объект недвижимости и что он соответствует разрешению на проектирование и строительным нормам. Недвижимость также должна быть осмотрена налоговой службой (Serviço das Finanças), чтобы определить ее стоимость для будущих выплат налога на передачу собственности (IMT) и налога на прирост капитала при продаже. Недвижимость также должна быть зарегистрирована в Национальном земельном реестре (Conservatória do Registo Predial).
