La reciente introducción de la compra de una casa sin exhibir una licencia representa una evolución notable en el ámbito de la concesión de licencias simples, marcando el comienzo de un nuevo conjunto de preocupaciones debido a sus posibles implicaciones si no se implementa con la debida diligencia. A diferencia del mandato anterior de presentar una licencia de uso en el punto de venta, ahora se ha prescindido de este requisito.
Esta iniciativa, concebida por el actual Gobierno socialista en pleno gobierno, tiene como objetivo aumentar la oferta de viviendas en el mercado portugués, con los objetivos principales de agilizar las transacciones, reducir los costes e inyectar dinamismo al sector inmobiliario. Sin embargo, junto con estos beneficios anticipados, existen riesgos asociados, incluida la adquisición de una propiedad sin licencia, posibles construcciones ilegales y desafíos para obtener préstamos para vivienda.
La agilización de los trámites de concesión de licencias en materia urbanística, tal y como se recoge en el Decreto-ley n.º 10/2024, de 8 de enero, tiene por objeto "simplificar" los trámites en torno a las transacciones inmobiliarias. Cabe destacar que, durante la ejecución del contrato de compraventa de inmuebles, ya no es obligatoria la presentación o validación del expediente técnico de la vivienda y la autorización de uso ante notario. Esta medida, vigente a partir del 1 de enero de 2024, se alinea con la eliminación del requisito de autorización de uso para trabajos sujetos a control previo.
Es crucial aclarar que esta medida no permite la venta de una casa sin licencia, pero libera la obligación de mostrar la autorización de uso durante el proceso de notarización.
En esencia, lo que antes era una responsabilidad de los vendedores hasta finales de 2023 se ha convertido ahora en una preocupación para los compradores. Los posibles compradores ahora deben solicitar la licencia de uso de la propiedad objetivo antes de comprometerse con el contrato de promesa de compra y venta, ya que puede influir significativamente en su decisión final y afectar su elegibilidad para un préstamo de vivienda.
Los profesionales del sector destacan varios aspectos positivos de realizar transacciones inmobiliarias sin la obligación de mostrar la licencia de uso:
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Aumento de la disponibilidad de viviendas: Las propiedades que antes estaban excluidas de la venta legal debido a deficiencias en las licencias ahora son accesibles para los compradores que, a pesar de ser conscientes de esta circunstancia, no la ven como un obstáculo para la adquisición.
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Transacciones inmobiliarias simplificadas: Los promotores, tradicionalmente obstaculizados por largos períodos de espera para las autorizaciones de uso, pueden acelerar las transacciones inmobiliarias, evitando las repercusiones financieras asociadas con el incumplimiento de los plazos en los contratos de promesa de compra y venta.
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Reducción de los costes administrativos: Con esta medida se eliminan los trámites burocráticos y lentos asociados a la obtención de certificados de licencia de uso, junto con las tasas y gastos adicionales.
Sin embargo, la introducción de esta nueva medida de concesión de licencias símplex también conlleva varios riesgos y desventajas que afectan a todas las partes interesadas en las transacciones inmobiliarias:
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Protecciones reducidas para familias e inversionistas: La simplificación y la reducción de la burocracia trasladan las responsabilidades a terceros, en particular a los compradores, dejándolos comparativamente más expuestos.
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Mayor riesgo de litigios en la venta de propiedades: Existe un mayor riesgo de que los compradores adquieran propiedades que no cumplan con todos los requisitos legales requeridos para su construcción y uso, lo que puede generar complicaciones legales.
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Normas de seguridad comprometidas: La relajación de las normas y los requisitos de calidad de la construcción, incluidas las normas sísmicas, plantea riesgos potenciales para la seguridad de las familias que residen en estas propiedades.
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Aumento de los costes de adquisición: La verificación del cumplimiento de la normativa en materia de vivienda, que incluye licencias y expedientes técnicos, puede depender de costosas auditorías técnicas, lo que se suma a los costos ya sustanciales asociados con la adquisición de propiedades.
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Desafíos en la obtención de préstamos para vivienda: La compra de casas sin licencia puede plantear dificultades para obtener crédito para la propiedad, lo que crea un obstáculo potencial para los compradores que buscan préstamos para la vivienda.
Al navegar por este panorama cambiante de la dinámica inmobiliaria, se insta a las partes interesadas a tener en cuenta las implicaciones matizadas y las consideraciones estratégicas que acompañan a estos cambios transformadores.
