De recente introductie van de aankoop van een huis zonder een licentie te tonen, vertegenwoordigt een opmerkelijke evolutie op het gebied van de licentie-simplex, die een nieuwe reeks zorgen inluidt vanwege de mogelijke implicaties ervan als deze niet met de nodige zorgvuldigheid worden geïmplementeerd. In tegenstelling tot het eerdere mandaat om een gebruiksvergunning op het verkooppunt te overleggen, is deze vereiste nu komen te vervallen.
Dit initiatief, bedacht door de huidige socialistische regering die nu in de regering zit, heeft tot doel het woningaanbod op de Portugese markt te vergroten, met als belangrijkste doel transacties te stroomlijnen, de kosten te verlagen en dynamiek in de vastgoedsector te injecteren. Naast deze verwachte voordelen zijn er echter ook risico's verbonden, waaronder de verwerving van een woning zonder vergunning, mogelijke illegale constructies en uitdagingen bij het verkrijgen van woningleningen.
De stroomlijning van de vergunningsprocedures in de stedenbouw, zoals uiteengezet in wetsdecreet nr. 10/2024 van 8 januari, is bedoeld om de formaliteiten rond vastgoedtransacties te "vereenvoudigen". Met name tijdens de uitvoering van het koop- en verkoopcontract van het onroerend goed is de eens verplichte presentatie of validatie van het technisch dossier van de woning en de gebruiksvergunning aan de notaris niet langer verplicht. Deze maatregel, die per 1 januari 2024 van kracht wordt, sluit aan bij de afschaffing van de gebruiksvergunningsplicht voor werkzaamheden die onderworpen zijn aan voorafgaande controle.
Het is van cruciaal belang om te verduidelijken dat deze maatregel de verkoop van een huis zonder vergunning niet toestaat, maar de verplichting ontslaat om de gebruiksvergunning te tonen tijdens het notariële proces.
Wat voorheen tot eind 2023 een verantwoordelijkheid voor verkopers was, is nu in wezen een zorg geworden voor kopers. Potentiële kopers moeten nu de gebruiksvergunning voor het beoogde onroerend goed aanvragen voordat ze zich committeren aan het koop- en verkoopbeloftecontract, aangezien dit hun uiteindelijke beslissing aanzienlijk kan beïnvloeden en van invloed kan zijn op hun geschiktheid voor een woninglening.
Professionals in de branche benadrukken verschillende positieve aspecten van het aangaan van onroerendgoedtransacties zonder de verplichting om de gebruiksvergunning te tonen:
-
Verhoogde beschikbaarheid van woningen: Eigendommen die voorheen waren uitgesloten van legale verkoop vanwege gebrekkige licenties, zijn nu toegankelijk voor kopers die, ondanks dat ze zich bewust zijn van deze omstandigheid, het niet als een belemmering voor verwerving beschouwen.
-
Gestroomlijnde onroerendgoedtransacties: Ontwikkelaars, die traditioneel worden gehinderd door lange wachttijden voor gebruiksvergunningen, kunnen vastgoedtransacties versnellen en financiële gevolgen vermijden die gepaard gaan met het niet naleven van deadlines in koop- en verkoopbeloftecontracten.
-
Lagere administratieve kosten: De bureaucratische en tijdrovende procedures die gepaard gaan met het verkrijgen van gebruikslicentiecertificaten, samen met extra vergoedingen en uitgaven, worden met deze maatregel geëlimineerd.
De invoering van deze nieuwe vergunningsmaatregel brengt echter ook verschillende risico's en nadelen met zich mee voor alle belanghebbenden bij vastgoedtransacties:
-
Verminderde bescherming voor gezinnen en investeerders: Door de vereenvoudiging en vermindering van de bureaucratie worden de verantwoordelijkheden verschoven naar derden, met name kopers, waardoor zij relatief meer worden blootgesteld.
-
Verhoogd procesrisico bij de verkoop van onroerend goed: Er is een verhoogd risico dat kopers onroerend goed verwerven dat niet voldoet aan alle wettelijk vereiste eisen voor bouw en gebruik, wat kan leiden tot juridische complicaties.
-
Gecompromitteerde veiligheidsnormen: Versoepeling van regels en kwaliteitseisen voor de bouw, waaronder seismische voorschriften, brengt potentiële risico's met zich mee voor de veiligheid van gezinnen die in deze eigendommen wonen.
-
Hogere acquisitiekosten: De verificatie van de naleving van de woningbouw, met behulp van vergunningen en technische dossiers, kan afhankelijk zijn van dure technische audits, wat bijdraagt aan de toch al aanzienlijke kosten die gepaard gaan met de aankoop van onroerend goed.
-
Uitdagingen bij het verkrijgen van woonleningen: Het kopen van huizen zonder vergunning kan problemen opleveren bij het verkrijgen van krediet voor het onroerend goed, waardoor een potentieel obstakel ontstaat voor kopers die op zoek zijn naar woningleningen.
Bij het navigeren door dit evoluerende landschap van vastgoeddynamiek worden belanghebbenden aangespoord om rekening te houden met de genuanceerde implicaties en strategische overwegingen die gepaard gaan met deze transformatieve veranderingen.
