Недавнее введение покупки дома без предъявления лицензии представляет собой заметную эволюцию в сфере лицензирования симплекса, возвещая о новых проблемах из-за его потенциальных последствий, если они не будут реализованы с должной осмотрительностью. В отличие от предыдущего требования о предъявлении лицензии на использование в торговой точке, теперь это требование отменено.
Эта инициатива, задуманная нынешним социалистическим правительством, направлена на увеличение предложения жилья на португальском рынке, с основными целями оптимизации сделок, снижения затрат и придания динамизма сектору недвижимости. Однако, наряду с этими ожидаемыми выгодами, существуют сопутствующие риски, в том числе приобретение недвижимости без лицензии, потенциальное незаконное строительство и проблемы с обеспечением жилищных кредитов.
Упрощение разрешительных процедур в градостроительстве, изложенное в Декрете-законе No 10/2024 от 8 января, призвано «упростить» формальности, связанные со сделками с недвижимостью. В частности, при заключении договора купли-продажи недвижимости некогда обязательное предъявление или заверение технического документа и разрешения на использование жилья нотариусу больше не является обязательным. Эта мера, вступившая в силу с 1 января 2024 года, согласуется с отменой требования о разрешении на использование для работ, подлежащих предварительному контролю.
Важно уточнить, что эта мера не разрешает продажу дома без лицензии, но освобождает от обязанности предъявлять разрешение на использование в процессе нотариального заверения.
По сути, то, что раньше было ответственностью продавцов до конца 2023 года, теперь стало заботой для покупателей. Потенциальные покупатели теперь должны запросить лицензию на использование целевой недвижимости, прежде чем заключать договор купли-продажи, поскольку это может существенно повлиять на их окончательное решение и повлиять на их право на получение жилищного кредита.
Профессионалы отрасли выделяют несколько положительных аспектов участия в сделках с недвижимостью без обязательства предъявлять лицензию на использование:
-
Повышение доступности жилья: Недвижимость, ранее исключенная из законной продажи из-за недостатков лицензирования, теперь доступна для покупателей, которые, несмотря на осведомленность об этом обстоятельстве, не рассматривают его как препятствие для приобретения.
-
Оптимизированные сделки с недвижимостью: Девелоперы, которым традиционно мешают длительные периоды ожидания разрешений на использование, могут ускорить сделки с недвижимостью, избегая финансовых последствий, связанных с несоблюдением сроков в договорах купли-продажи.
-
Снижение административных расходов: Эта мера устраняет бюрократические и трудоемкие процедуры, связанные с получением лицензионных сертификатов на использование, а также дополнительные сборы и расходы.
Тем не менее, введение этой новой меры лицензирования также порождает различные риски и недостатки, влияющие на все заинтересованные стороны в сделках с недвижимостью:
-
Ослабленная защита семей и инвесторов: Упрощение и сокращение бюрократии перекладывает ответственность на третьи стороны, в частности на покупателей, оставляя их сравнительно более уязвимыми.
-
Повышенный риск судебных разбирательств при продаже недвижимости: Существует повышенный риск приобретения покупателями недвижимости, которая не соответствует всем законодательно требуемым требованиям для строительства и использования, что потенциально может привести к юридическим осложнениям.
-
Нарушенные стандарты безопасности: Смягчение правил и требований к качеству строительства, включая сейсмические нормы, создает потенциальные риски для безопасности семей, проживающих в этих объектах.
-
Повышенные затраты на приобретение: Проверка соответствия жилищных условий, включающая в себя лицензии и технические документы, может зависеть от дорогостоящих технических аудитов, что увеличивает и без того значительные расходы, связанные с приобретением недвижимости.
-
Проблемы при получении жилищного кредита: Покупка домов без лицензии может создать трудности с получением кредита на недвижимость, создавая потенциальное препятствие для покупателей, желающих получить жилищный кредит.
Ориентируясь в этом меняющемся ландшафте динамики недвижимости, заинтересованным сторонам настоятельно рекомендуется помнить о нюансах последствий и стратегических соображениях, сопровождающих эти трансформационные изменения.
