Den senaste introduktionen av att köpa ett hus utan att visa upp en licens representerar en anmärkningsvärd utveckling inom området för licensiering av simplex, vilket inleder en ny uppsättning problem på grund av dess potentiella konsekvenser om den inte genomförs med vederbörlig aktsamhet. Till skillnad från det tidigare mandatet att visa upp en användningslicens vid försäljningsstället har detta krav nu avskaffats.
Detta initiativ, som utformades av den nuvarande socialistiska regeringen som nu är under förvaltning, syftar till att öka bostadsutbudet på den portugisiska marknaden, med de primära målen att effektivisera transaktionerna, minska kostnaderna och injicera dynamik i fastighetssektorn. Men vid sidan av dessa förväntade fördelar finns det associerade risker, inklusive förvärv av en fastighet utan licens, potentiella olagliga konstruktioner och utmaningar när det gäller att säkra bostadslån.
Rationaliseringen av tillståndsförfarandena inom stadsplaneringen, som beskrivs i lagdekret nr 10/2024 av den 8 januari, är utformad för att "förenkla" formaliteterna kring fastighetstransaktioner. Under genomförandet av köp- och försäljningskontraktet för fastigheten är det inte längre obligatoriskt att presentera eller validera den tekniska filen för bostäder och användningstillstånd till notarien. Denna åtgärd, som träder i kraft den 1 januari 2024, är i linje med borttagandet av kravet på användningstillstånd för arbete som omfattas av förhandskontroll.
Det är viktigt att klargöra att denna åtgärd inte tillåter försäljning av ett hus utan licens, men befriar från skyldigheten att visa användningstillståndet under attesteringsprocessen.
I grund och botten har det som tidigare var ett ansvar för säljarna fram till slutet av 2023 nu blivit ett bekymmer för köparna. Potentiella köpare måste nu ansöka om användningslicens för den avsedda fastigheten innan de förbinder sig till köp- och försäljningslöftet, eftersom det avsevärt kan påverka deras slutliga beslut och påverka deras behörighet till ett bostadslån.
Yrkesverksamma i branschen lyfter fram flera positiva aspekter av att delta i fastighetstransaktioner utan skyldighet att visa upp användningslicensen:
-
Ökad tillgång på bostäder: Fastigheter som tidigare uteslutits från laglig försäljning på grund av licensbrister är nu tillgängliga för köpare som, trots att de är medvetna om denna omständighet, inte ser det som ett hinder för förvärv.
-
Strömlinjeformade fastighetstransaktioner: Byggherrar, som traditionellt hindras av långa väntetider för användningstillstånd, kan påskynda fastighetstransaktioner och undvika ekonomiska konsekvenser i samband med bristande efterlevnad av tidsfrister i köp- och försäljningslöften.
-
Minskade administrativa kostnader: De byråkratiska och tidskrävande procedurerna i samband med att erhålla användarlicenscertifikat, tillsammans med ytterligare avgifter och kostnader, elimineras med denna åtgärd.
Införandet av denna nya simplexåtgärd medför dock också olika risker och nackdelar som påverkar alla intressenter i fastighetstransaktioner:
-
Minskat skydd för familjer och investerare: Förenklingen och minskningen av byråkratin innebär att ansvaret flyttas över till tredje part, särskilt köpare, vilket gör dem jämförelsevis mer utsatta.
-
Förhöjd risk för rättstvister vid fastighetsförsäljning: Det finns en ökad risk för att köpare förvärvar fastigheter som inte uppfyller alla lagstadgade krav för konstruktion och användning, vilket kan leda till juridiska komplikationer.
-
Kompromissade säkerhetsstandarder: Lättnader i regler och kvalitetskrav på konstruktioner, inklusive seismiska bestämmelser, utgör potentiella risker för säkerheten för familjer som bor i dessa fastigheter.
-
Ökade anskaffningskostnader: Kontrollen av att bostäderna uppfyller kraven, med hjälp av licenser och tekniska filer, kan vara beroende av dyra tekniska revisioner, vilket ökar de redan betydande kostnaderna i samband med fastighetsförvärv.
-
Utmaningar med att få bostadslån: Att köpa hus utan licens kan innebära svårigheter att få kredit för fastigheten, vilket skapar ett potentiellt hinder för köpare som söker bostadslån.
När intressenterna navigerar i detta föränderliga landskap av fastighetsdynamik uppmanas de att vara uppmärksamma på de nyanserade konsekvenserna och de strategiska överväganden som åtföljer dessa transformativa förändringar.
